Aktuelle Rechtsthemen

1) Differenzrechnung

Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird. BGH, Urteil vom 16. 7. 2008 - VIII ZR 57/ 07; LG Mannheim (Lexetius.com/2008,1984)

2) Kosten einer Zwischenablesung / Nutzerwechsel

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hatte darüber im Zuge einer zugelassenen Revision zu entscheiden, ob der Vermieter (ausführend: das Abrechnungsunternehmen) von einem Mieter, der innerhalb einer Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine "Nutzerwechselgebühr" verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

3) Heizkostenverordnung: Die wichtigsten Änderungen zum 1. Januar 2009

Zum 1. Januar 2009 ist die neue Heizkostenverordnung, rechtliche Grundlage zur Durchführung der jährlichen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, in Kraft getreten.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Ablesewerte zeitnah mitteilen. Den Nutzern soll das Ergebnis der Ablesung in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung betrifft vor allem Heizkostenverteiler mit nur einer Verdunsterampulle und elektronische Geräte, die keine Werte speichern. Die Mitteilungspflicht entfällt, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert wird und vom Nutzer abgerufen werden kann.

Unser Tipp: Elektronische Heizkostenverteiler mit Stichtagsspeicherung speichern den Verbrauchswert 365 Tage lang und erfüllen somit die neuen Anforderungen spielend.

Änderung von Verteilungsschlüsseln (Grundkosten/Verbrauchskosten) einfacher.

Welcher prozentuale Anteil der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Fläche und welcher nach Verbrauch umzulegen ist, wurde bisher vom Gebäudeeigentümer festgelegt und konnte nur innerhalb der ersten drei Jahre oder unter ganz bestimmten Voraussetzungen geändert werden. In Zukunft kann der Gebäudeeigentümer ggf. auch mehrfach den Verteilungsschlüssel ändern, wenn sachliche Gründe vorliegen, wie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage oder verbesserte Wärmedämmung. Die Nutzer müssen vor Beginn einer Abrechnungsperiode aber die Änderung des Verteilungsschlüssels informiert werden. (§ 6 Abs. 4 HeizkV)

Verfahren zur Ermittlung des Energieverbrauchs für Warmwasser

Die Umlegung der Kosten für den Energieanteil zur Wassererwärmung wird - wie bisher - auf den tatsächlichen Verbrauch bezogen. Bei verbundenen Heiz- und Warmwasseranlagen - also Heizanlagen, die gleichzeitig Heizwärme und Warmwasser herstellen - wurde der Energieverbrauch zur Wassererwärmung bisher oft pauschal mit 18 Prozent am Gesamtverbrauch angesetzt. Diese Möglichkeit entfällt nun. Nach dem 31. Dezember 2013 muss bei verbundenen Heizungsanlagen der Energieanteil für Warmwasser mit Hilfe eines Wärmezählers erfasst werden. Das bedeutet, dass ab diesem Zeitpunkt der Einbau von Wärmezählern Pflicht ist. Nur wenn der Einbau aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde, ist der Gebäudeeigentümer von dieser Pflicht befreit. (§ 9 Abs. 2 HeizKV)

Ausnahmeregelung für Passivhäuser im Bereich Heizenergie – nicht Warmwasser

Passiv- oder Niedrigenergiehäuser sind besonders energieeffiziente Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m² im Jahr aufweisen. Diese Gebäude werden von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten ausgenommen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten ist hier nicht mehr sinnvoll, da die Kosten für die Verbrauchserfassung in der Regel höher liegen als die nur noch sehr geringen Einsparmöglichkeiten durch die Nutzer. Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Warmwasserkosten besteht allerdings weiter. (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizKV)

Austausch von veralteten Messgeräten

Heizkostenverteiler, die vor dem 1. Juli 1981 und Warmwasserkostenverteiler, die vor dem 1. Juli 1987 eingebaut wurden, müssen bis spätestens zum 31. Dezember 2013 ausgetauscht werden. (§ 12 Abs. 2 HeizKV)

Ab wann gelten die Regelungen der neuen Heizkostenverordnung ?

Alle neuen Regelungen der Heizkostenverordnung 2009 müssen auf Abrechnungszeiträume angewendet werden, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen. Für Abrechnungszeiträume, die vor dem 31. Dezember 2008 begonnen haben, sind die Regelungen der alten Heizkostenverordnung weiter anzuwenden. (§ 12 Abs. 6 HeizKV)